Stowarzyszenie Właścicieli - Osiedle W. Pileckiego

Osiedle mieści się na warszawskim Ursynowie przy ulicy Rotmistrza Pileckiego i składa się z budynków o numerach 104, 106 i 108. Zostało wybudowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową PAX na początku XXI wieku, jako tzw. mieszkania na wynajem. Inwestorzy zobowiązywali się do minimum 10-letniego wynajmu takich lokali i w zamian za to mogli uzyskać ulgę podatkową. SM PAX podpisywała z inwestorami umowy o tzw. "inwestorstwo zastępcze". Umowy te zobowiązywały SM PAX jako inwestora zastępczego do wybudowania osiedla, a potem do przeniesienia własności lokali na poszczególnych inwestorów, którzy wykładali gotówkę. Zabezpieczeniem dla inwestorów były dość dotkliwe kary umowne, które miała płacić Spółdzielnia w razie zwłoki w przekazaniu lokali. Spółdzielnia zgodnie z umowami wybudowała budynki mieszkalne. W planach Osiedla był jednak jeszcze garaż wielopoziomowy, który miał zapewnić inwestycji odpowiednią ilość miejsc postojowych wymaganych prawem. Spółdzielnia tego garażu ostatecznie nie wybudowała tłumacząc się brakiem środków. Doprowadziło to do sytuacji w której ze względu na brak odpowiedniej ilości miejsc parkingowych budynek 104 nie otrzymał stałego pozwolenia na użytkowanie, a wielokrotnie przedłużane pozwolenie czasowe ostatecznie wygasło. Spółdzielnia brak pozwolenia na użytkowanie wykorzystała jako pretekst i stwierdziła, że do czasu ukończenia budowy garażu nie może wywiązać się z umowy i przekazać własności lokali inwestorom. W związku z zaistniałą sytuacją część inwestorów próbowała sądownie egzekwować od Spółdzielni kary umowne. Na ogół wygrywali oni procesy, jednakże sądy drastycznie miarkowały kary umowne, pozbawiając tym samym inwestorów skutecznego narzędzia egzekwowania umów. Skutkiem braku przeniesienia własności poszczególnych lokali na inwestorów jest istnienie współwłasności ułamkowej - inwestorzy mają w nieruchomości pewną ilość udziałów związaną z własnością gruntu, który zakupili od Spółdzielni przy podpisywaniu umów. Ponieważ Spółdzielnia ostatecznie wybudowała więcej mieszkań niż było inwestorów, to poczuła się właścicielem mieszkań "nadmiarowych" i sprzedała je swoim spółdzielcom. Formalnie posiadają więc oni tzw. prawo spółdzielcze własnościowe. Ponieważ jednak te "nadmiarowe" mieszkania nie były własnością Spółdzelni, a ich współwłaścicielami byli wszyscy inwestorzy w części wynikającej z posiadanych udziałów w całej inwestycji, więc sprzedaż tych lokali przez Spółdzielnię swoim spółdzielcom może okazać się bezprawna. Zagmatwany stan prawny nieruchomości jest dokuczliwy dla współwłaścicieli. Nie mogą sprzedać takich mieszkań, bo są właścicielami udziałów, a nie lokali, które nie są przecież formalnie wydzielone. Sprzedaż udziałów jest wprawdzie możliwa, ale ceny są o kilka tysięcy złotych niższe w przeliczeniu na metr kwadratowy, niż dla mieszkań z pełną własnością. Brak własności lokali powoduje też dodatkowe ryzyka, które powstają przy wynajmie takich mieszkań. Uniemożliwia on także powołanie współnoty mieszkaniowej, a co za tym idzie skuteczne powołanie lub zmianę zarządcy Osiedla. Zarząd nad nieruchmością sprawowała więc przez ponad 20 lat "siłą rozpędu" SM PAX, a po jej bankructwie sprawuje Syndyk. Aby uregulować bałagan prawny w Osiedlu, współwłaściciele powołali Stowarzyszenie, które nawiązało współpracę z kancelarią prawną mecenasa Przemysława Zalasińskiego, który podjął się przeprowadzić sprawę sądowego zniesienia współwłasności. Współwłaściciele, którzy chcą przystąpić do zniesienia współwłasności celem odzyskania pełnych praw własności do lokali proszeni są o kontakt z kancelarią Mecenasa.

Prób sądowego zniesienia współwłasności było już kilka. Niestety wszystkie nieudane. Ostatnia trwa od 2016 roku, kiedy współwłaściciele zawiązali Stowarzyszenie i nawiązali współpracę z kancelarią prawną mecenasa Zalasińskiego, który podjął się tę sprawę poprowadzić. Odpowiedź na pytanie o to, dlaczego to tyle trwa w gruncie rzeczy jest dość banalna. Otóż trwa to tak długo, ponieważ jest dużo współwłaścicieli. W sumie w tej chwili jest ich co najmniej tylu ile jest lokali, czyli ok. 400, a wiadome jest, że najczęściej do jednego mieszkania prawa mają małżonkowie albo spadkobiercy w liczbie większej niż 1. Ciężko być pewnym dokładnej liczby, bo wystarczy, że jeden z nich umrze i do momentu zakończenia sprawy spadkowej i ustalenia jego następców prawnych liczba ta pozostaje nieznana. A sprawy spadkowe nie zawsze trwają przysłowiowe 5 minut. Sprawa dziedziczenia po państwu Z., którzy byli współwłaścicielami korzystającymi z jednego z mieszkań na Osiedlu trwała kilka lat. W tym czasie nieznany był krąg współwłaścicieli Osiedla, a więc z konieczności nie mogły się odbywać rozprawy o zniesienie współwłasności. Dodatkowo ani współwłaściciele, ani kancelaria prawna nie posiadają danych kontaktowych do wszystkich współwłaścicieli (kancelaria nie reprezentuje tych współwłaścicieli, którzy się do niej nie zgłosili), a sąd do tej pory nie dokonał całkowitej weryfikacji listy współwłaścicieli w bazie PESEL by potwierdzić, czy zgłoszone w sprawie osoby nadal żyją. Ten stan rzeczy się zmienił na początku 2025 roku, kiedy to sąd zadecydował o użyciu bazy PESEL. Jest więc nadzieja, że uda się sprawę jednak skutecznie przeprowadzić. Niestety jest pewien rozdźwięk wśród współwłaścicieli. Około 150 osób zdecydowało się podpisać umowy z kancelarią mecenasa Zalasińskiego i mu za pracę przy tej sprawie zapłacić, podczas kiedy pozostali współwłaściciele pozostają bierni, co powoduje komplikacje w sprawie z uwagi na trudności z doręczeniem tym współwłaścicielom korespondencji. Trudność sprawia też zweryfikowanie czy nadal pozostają współwłaścicielami. Tylko w sytuacji, gdy wszyscy współwłaściciele wezmą udział w sprawie i odbiorą korespondencję sądową, sprawa będzie mogła nabrać biegu merytorycznego i zakończyć się pozytywnie. Tym bardziej, iż we współpracy z Kancelarią sporządzona została opinia biegłego przeliczająca udziały tylko współwłaścicieli/użytkowników lokali współpracujących z tą Kancelarią, a sąd tę opinię przyjął. Jak wszyscy wiemy SM PAX ok. 15 lat temu przyznała się do błędów w określeniu udziałów i podjęła się również ich przeliczenia. Jednak proces ten nie był kontynuowany z powodu negowania sposobu rozliczenia udziałów "bez spłat i dopłat". Po kilkunastu latach bezowocnego oczekiwania jesteśmy przekonani, że zaproponowane rozwiązanie "bez spłat i dopłat" jest aktualnie jedynym w praktyce możliwym.

Dlatego prosimy wszystkich pozostałych współwłaścicieli/użytkowników lokali, żeby postarali się nawiązać współpracę z Kancelarią w celu objęcia ich lokali opinią biegłego.

Alternatywnym rozwiązaniem może być rozstrzygnięcie sądu dotyczące zniesienia współwłasności ograniczone tylko do lokali z udziałami prawidłowo ustalonymi przez biegłego. To pozostałych współwłaścicieli postawiłoby w sytuacji bardzo niekorzystnej, niemożliwej potem do rozwiązania.